中国楼市的底层逻辑将发生改变
诊房界君
2024-07-21 23:02湖北优质房产领域创作者,活力创作者
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《决定》强调构建房地产发展新模式，增加保障房供应满足工薪群体需求，支持改善性需求，改革开发融资和预售制度，完善税收制度。房地产将成为社会保障体系一部分，底层逻辑将变，楼市将非调控化，以民生福祉为先。
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中国楼市的底层逻辑将发生改变
今天，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，这份文件非常重要。
其中，关于房地产行业的最新表述，是下面这段话：
『加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。』
很多人都在转发上面这段话，以为这就是对于房地产行业的全新定调。其实，是也不是。
因为，重点不是这段话怎么表述的，而是这段话放在文章中的何处。
这段话在文件中的第（44）条，条目是：『健全社会保障体系』。这八个字，才是表述房地产和其他社会保障体系的两段文字的核心。
在表述房地产的内容之前的一段文字是：
『完善基本养老保险全国统筹制度，健全全国统一的社保公共服务平台。健全社保基金保值增值和安全监管体系。健全基本养老、基本医疗保险筹资和待遇合理调整机制，逐步提高城乡居民基本养老保险基础养老金。健全灵活就业人员、农民工、新就业形态人员社保制度，扩大失业、工伤、生育保险覆盖面，全面取消在就业地参保户籍限制，完善社保关系转移接续政策。加快发展多层次多支柱养老保险体系，扩大年金制度覆盖范围，推行个人养老金制度。发挥各类商业保险补充保障作用。推进基本医疗保险省级统筹，深化医保支付方式改革，完善大病保险和医疗救助制度，加强医保基金监管。健全社会救助体系。健全保障妇女儿童合法权益制度。完善残疾人社会保障制度和关爱服务体系。』
在『健全社会保障体系』条目下，先说了养老、社保、医疗等内容之后，突然另起一行说到房地产，言外之意是什么？
房地产，未来将是整个社会保障体系的一部分。这才是房地产的全新定调。
在这个新定调的基础上，然后，层层递进地展开了关于房地产的新表述，分5个层面的内容，注意重点排序：
1、基本方向：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。
2、重点1：加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
3、重点2：支持城乡居民多样化改善性住房需求。
4、行政支持：充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
5、制度改革：分为三点，第一，改革房地产开发融资方式。第二，改革商品房预售制度。第三，完善房地产税收制度。
注意，保障房的内容在支持改善需求之前，表意已经非常明确。因此，把这五点展开来解析，房地产行业的未来路径也就非常清晰了。
第一，在租购并举的基础上构建房地产发展新模式。传统的开发销售已经非常成熟，把租提升到和购同等重要的地位，意味着，租未来才是最重要的工作。
核心是因为什么？城市要发展，要留住买不起房的人。所有城市都是如此。特别是房价高的一线和二线城市，更加要把租房保障做好。深圳有超过1000万人没有自己的房子，杭州也有几百万人无房，这样庞大的群体的保障必然是一个巨大的问题。
租购并举之后，背后的潜台词有三层意思，一是，租购同权也会逐步推进，毕竟，租房的人如果没有教育、医疗等等权益，同样留不住人。
二是，商品房以央、国企和民营企业并行，但是开发以租赁为主的保障房，必然是以政府和央、国企、地方城投公司等国家机构为主。房地产的总架构在未来会进一步变化。
原因很简单，因为租赁保障体系背后同步需要推进的城市配套、行政配套和管理配套体系等等，都需要国家投入。
这个新模式，其实已经陆续在落地了。
第二，文件明确要求加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
这个包含了两部分内容：租赁型保障房和配售型保障房。是否完全实行租购同权，目前未做说明，但是可以推断，大方向还是会保障。
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